Conseils d'experts

A. Un principe de liberté

Les dispositions régissant le statut de baux commerciaux ne font pas obstacle à une révocation du bail d'un commun accord par les parties. Celles-ci peuvent donc décider à tout moment de mettre un terme à leurs relations contractuelles en modifiant les modalités sur lesquelles elles s'étaient initialement entendues.

La révocation mutuelle n'est soumise à aucune condition de forme ; elle est donc acquise dès qu'une partie a accepté l'offre de résolution faite par l'autre.

Il n'y a donc pas forcément besoin d'un écrit formalisant cette résiliation.

Toutefois, la volonté des parties de mettre fin au bail à l'amiable ne se présume pas. Cette volonté peut être seulement tacite et résulter des circonstances de fait, mais elle doit être certaine et non équivoque.

Voyons quelques illustrations d'accord "tacite" :

- Un locataire adresse à son bailleur un congé irrégulier. Après avoir reçu le congé, le bailleur charge un huissier de récupérer les clés du local. Il fait apposer sur la façade du local un panneau « locaux disponibles » et il confirme à une agence immobilière sa volonté de louer les locaux. Enfin, le jour où l'huissier lui avait remis les clés, il lui déclare reprendre possession des lieux. Il peut être déduit du comportement postérieur du bailleur que celui-ci avait manifesté sa volonté d'accepter la résolution amiable du bail (CA Orléans 5 janvier 1994 n° 92-2042, 1e ch. civ.).

- Trois jours après avoir averti verbalement le bailleur, le locataire déménage et lui remet les clés. Afin d'avoir la certitude qu'il pouvait reprendre les lieux, le bailleur écrit au locataire pour connaître ses intentions et en réponse, ce dernier confirme par écrit qu'il n'entendait pas revenir. Il résulte des correspondances ainsi échangées que les parties ont été parfaitement d'accord pour que le bail soit résolu à l'amiable et que cette résolution a pris effet à la date à laquelle le locataire a levé toute incertitude à ce sujet (CA Dijon 27 janvier 1995 n° 94-220, 1e ch. 2e sect.). Le bailleur aurait donc du 

La cour de cassation a néanmoins décidé que la seule remise des clés ne peut pas, en principe, valoir résiliation (Civ. 3e, 2 oct. 2002). Il est donc déconseillé au locataire de quitter les lieux sans avoir conclu au préalable un acte de résiliation amiable formalisant l'engagement des parties.

B. Une résiliation le plus souvent encadré par un formalisme

Il est d'ailleurs fréquent que la résiliation se fasse sous condition. Le locataire est le plus souvent contraint de verser une indemnité de résiliation venant compenser la libération anticipée des locaux donnés à bail ou la présentation d'un successeur pour occuper les locaux. Aussi afin d'éviter toute contestation ultérieure, la meilleure solution est d'enregistrer fiscalement la convention de résiliation amiable, ce qui permet de fixer les conditions de forme de cette résiliation, de régler le sort du dépôt de garantie et de donner date certaine à la résiliation.
La présentation volontaire à la formalité de l'enregistrement d'un acte constatant la résolution d'un bail à durée limitée donne lieu à la perception du droit fixe de 125 € prévu à l'article 738, 1° du CGI.

Par ailleurs, dès qu'un fonds de commerce est exploité dans les lieux loués et parce qu'elle risque d'entraîner la disparition de ce fonds et la disparition corrélative des garanties qui étaient inscrites sur ce fonds, la résiliation amiable du bail doit être notifiée aux créanciers inscrits.

En pratique, les parties doivent lever un état des nantissements auprès du service du greffe du tribunal de commerce, cet état devant mentionner la liste des créanciers du preneur titulaires d'un nantissement sur le fonds de commerce de ce dernier.

Le créancier doit pouvoir déceler l'éventuelle collusion frauduleuse entre le bailleur et le preneur et obtenir également une autre garantie. Ainsi, en cas de résiliation amiable, l'objet de la notification n'est pas la demande de résiliation, mais la résiliation amiable elle-même, la résiliation ne devenant effective qu'un mois après cette notification. Il vaut mieux faire une notification express par LRAR ou par voie d'huissier le cas échéant. Il faut réunir la preuve que les créanciers ont bien été informés de la résiliation amiable.

Ainsi, la publication de la résiliation dans un journal d'annonces légales et au BODAC, dans les formes de l'article L. 141-12 du code de commerce (applicable aux cessions de fonds de commerce), ne saurait être suffisante. En l'absence de notification ou en cas de notification tardive, la résiliation du bail est inopposable aux créanciers qui peuvent attaquer la décision prononçant la résiliation (ou la convention de résiliation amiable) et demander l'expulsion du nouveau locataire en référé. De même, ils peuvent solliciter des dommages et intérêts sous réserve de démontrer leur préjudice. 

Le Bailleur aura donc tout intérêt à effectuer lui-même cette notification afin de ne pas subir les éventuelles carences du Preneur.

La résiliation amiable ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits (art. L 143-2, al. 2 Code de commerce). Il convient de le mentionner dans l'accord mutuel de résiliation. Le bailleur ne peut donc conclure valablement aucun nouveau bail commercial sur le bien avant cette date et le loyer est payable en principe jusqu'à ce terme.

Auteur : Rémy NERRIERE - juriste-formateur en immobilier, Codirigeant de l'organisme de formation immobilier Immo-formation.fr. Ce sujet est développé dans une Formation bail commercial d'une journée.
Pour toute information sur cette formation : contact@immo-formation.fr. Juillet 2023