Conseils d'experts

Le contrôle de la capacité des parties 

Lors de la signature de l'acte authentique, les signataires de l'acte sont présents ou représentés.

Le notaire peut ainsi vérifier l'identité, la capacité et les pouvoirs des intéressés. Si une des parties est une entreprise, le notaire vérifiera les pouvoirs délégués au signataire de la promesse (délégation de pouvoir ou de signature, procès-verbal d'une assemblée générale ou décision du Conseil d'administration concernant la vente du bien...).

Le notaire est également présent. Il est en mesure d'éclairer les parties sur la portée de leurs engagements, les conséquences de l'acte, et de leur donner toutes explications utiles. Sa mission est importante : il doit veiller au bon équilibre du contrat et s'assure du consentement éclairé, réel et juridiquement valable des parties. 

En immobilier d'entreprise, il est d'ailleurs fréquent que chacune des parties ait son propre notaire. C'est à conseiller car, lorsque le dossier est complexe, les intérêts peuvent diverger entre les parties et les notaires ont pour rôle de conclure un contrat équilibré et sécurisé d'un point de vue juridique.

Une date certaine, un contenu vérifié et fiable...

Le notaire rédacteur est celui qui prends le plus de responsabilité. Il signe l'acte. En sa qualité d'officier public, il confère, par sa signature, l'authenticité à l'acte qu'il reçoit et s'engage sur son contenu et sa date.

Le notaire doit vérifier la capacité des parties mais également  l’origine de propriété des biens, l’absence de charges et de servitudes, la situation hypothécaire, le choix des procédés juridiques les plus surs et les plus économiques.

Le notaire donne une date certaine à l’acte. L'acte authentique fait pleine foi de sa date, ce qui en simplifie la preuve. Par exemple, en cas de conflit entre deux titulaires d'une promesse de vente ou d'un bail, la date de l'acte authentique prévaudra. L'acte authentique l'emportera donc sur une promesse sous seing privé signée antérieurement.

L'acte authentique fait foi également de son contenu s'agissant des éléments constatés et vérifiés par le notaire (on appelle cela la force probante de l’acte authentique). On ne peut rapporter la preuve contraire que par une procédure complexe, équivalente à celle de la contestation d'une décision judiciaire pour partialité du juge.

Une force exécutoire concernant les engagements pris dans l'acte

Lorsque le débiteur n'exécute pas ses obligations pécuniaires, l'acte authentique évite au créancier d'avoir à obtenir un jugement, s'il veut le poursuivre en paiement de sa dette, alors que c'est indispensable pour l'acte sous seing privé. 

L'acte authentique est exécutoire de plein droit, comme une décision judiciaire. C’est le principe de la force exécutoire de l’acte authentique. Par exemple, une promesse de vente prévoit le versement d’une certaines sommes en dépôt de garantie ou en indemnité d’immobilisation. Si la promesse de vente est authentique, vous pourrez directement recourir à l’huissier pour recouvrer la somme.

Cette force exécutoire peut être ainsi très utile en matière de bail commercial par exemple, afin de poursuivre le débiteur du loyer plus rapidement et plus efficacement. La formule exécutoire permet d'avoir recours à la force publique pour assurer l'exécution des engagements contenus dans le contrat. 

Le bail aura également l'avantage d'être opposable aux tiers. Ainsi le nouvel acquéreur du local devra automatiquement maintenir le locataire dans les lieux en raison du contrat de bail déjà existant (art. 1743 du Code civil).

PUBLICATION DE LA PROMESSE NOTARIEE

Une distinction doit être apportée entre la conclusion d'un compromis de vente ou d'une promesse unilatérale.

S'il est sous forme authentique, le compromis de vente (ou promesse synallagmatique) devra être publiée puisqu'elle est assimilée à une vente. En pratique, beaucoup de promesses synallagmatiques ne sont pas publiées par les Notaires (dispense des parties au sein de l'acte). Ceci ne remet pas en cause la validité du compromis. Si le compromis est publié, il devient opposable aux tiers : aucune autre promesse ne pourra être conclue par un notaire concernant ce bien.

Dans la grande majorité des cas, en immobilier d'entreprise, les parties concluent des promesses unilatérales (lire notre article sur ce sujet : Compromis ou promesse unilatérale de vente : une différence de poids). Dans cette hypothèse, la promesse n'a pas à être obligatoirement publiée, ni en tant qu'acte translatif de propriété ni même en tant que restriction au droit de disposer. Elle relève en effet de la publicité facultative sans effet sur l'opposabilité aux tiers. De même, il n'est pas nécessaire de publier la levée de l'option d'une promesse unilatérale de vente. Cependant, la promesse unilatérale et l'acte de levée d'option peuvent faire l'objet d'une publicité facultative pour l'information des tiers. La publicité pourra être un indice permettant d'établir la mauvaise foi du tiers qui souhaiterait conclure une vente avec le vendeur alors que ce dernier a déjà signé une promesse.

En conclusion, que l'on soit en présence d'un compromis ou d'une promesse notariée, le notaire qui s'engagerait dans une seconde vente sachant que le second acquéreur est de mauvaise foi élaborerait un acte inefficace. Le contrat conclu en violation de la promesse avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul.

Concernant l'obligation d'enregistrement fiscal d'une promesse unilatérale sous dix jours (art 1589-2 du Code civil), celle-ci n'est pas obligatoire dés lors que la promesse est sous forme authentique.

En résumé l'acte authentique a de nombreux avantages :
- la formule exécutoire permet d'avoir recours à la force publique pour assurer l'exécution des engagements contenus dans le contrat.
- Il vaut preuve jusqu'à « inscription de faux» (force probante)
- Il donne date certaine à l'acte. 
- dans certaines situations, il est opposable à l'égard des tiers qui doivent le respecter.

Focus : Promesse de longue durée et obligation de passer devant notaire
Selon l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation, un acte authentique doit être établi pour toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, dès lors que cette promesse est consentie par une personne physique. Le texte est applicable pour toutes les promesses de longue durée, même les promesses synallagmatiques. Le texte s'applique également en cas de prolongation de la promesse, si au total, la durée dépasse 18 mois. Ce texte a été adopté en 2009 à la demande des Etablissement publics foncier qui faisait face à des promoteurs qui impose parfois aux particuliers qui cède leur terrain des délais  très longs avec des actes qui contiennent des conditions suspensives quelque peu abusives (modification du PLU...). La rédaction de l'acte par le notaire doit éviter l'insertion de ce type de condition suspensive.

Auteur : Rémy NERRIERE - juriste-formateur en immobilier, Codirigeant de l'organisme de formation immobilier Immo-formation.fr. Ce sujet est développé dans une formation intitulée "La cession d'un actif immobilier d'entreprise".
Pour toute information sur cette formation : contact@immo-formation.fr. Mai 2024